A lei de
locações arrola diversas situações que constituem obrigações a serem cumpridas
tanto pelo locador quanto pelo locatário e não sei se é conveniente mencionar
cada uma delas.
Algumas são
óbvias, como a obrigação do locador entregar o imóvel ao locatário em estado de
servir ao uso a que é destinado e de responder por vícios ou defeitos pré
existentes, bem como fornecer recibo discriminado das importâncias pagas pelo
locatário.
O locatário,
por sua vez, é obrigado a conservar o imóvel e a devolvê-lo nas mesmas
condições em que o recebeu, bem como a pagar o aluguel e os encargos da locação
em dia.
Por encargos
da locação deve-se entender tanto as despesas legalmente exigíveis, quanto
aquelas contratualmente pactuadas. Legalmente exigíveis são as despesas de água
e esgoto, luz e gás (quando houver) e cotas de condomínio (se houver). Todavia,
o contrato de locação pode transferir ao locatário (o que geralmente se faz)
outros encargos, que normalmente caberiam ao locador, e que são elas: impostos
e taxas que incidam sobre o imóvel e seguro complementar contra incêndio.
O problema
começa quando fala a lei em despesas ordinárias e despesas
extraordinárias de condomínio. As despesas extraordinárias são de
responsabilidade do locador e as despesas ordinárias são de responsabilidade do
locatário.
O parágrafo
único, do artigo 22, da Lei de Locações define quais são as despesas extraordinárias
de condomínio.
Por despesas
extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos
rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
- obras
de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- pintura
das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das
esquadrias externas;
- obras
destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- indenizações
trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em
data anterior ao início da locação;
- instalação
de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de
intercomunicação, de esporte e de lazer;
- despesas
de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- constituição
de fundo de reserva.
O parágrafo
1º., do artigo 23, da Lei de Locações define quais são as despesas ordinárias
de condomínio que obrigam ao locatário.
Por despesas
ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva,
especialmente:
- salários,
encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos
empregados do condomínio;
- consumo
de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- limpeza,
conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- manutenção
e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,
mecânicos e de segurança, de uso comum;
- manutenção
e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à
prática de esportes e lazer;
- manutenção
e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- pequenos
reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso
comum;
- rateios
de saldo devedor, salvo se referente a período anterior ao início da
locação;
- reposição
do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se
referentes a período anterior ao início da locação.
Por isso é
muito importante que o locatário leia atentamente ao contrato, especialmente
naquilo que se refere ao cumprimento das obrigações condominiais, e que fique
muito atento ao receber do condomínio em que reside a relação das despesas
efetuadas, pois às vezes é muito difícil determinar o quê é despesa
extraordinária e o quê é despesa ordinária.
Locações são
contratos que vigem por períodos longos de tempo e como há uma prescrição de
três anos para requerer devolução daquilo que tenha eventualmente sido pago de
maneira indevida, tanto locador quanto locatário podem perder a oportunidade de
haver o dinheiro de volta daquele que efetivamente detinha a responsabilidade
de seu pagamento. Na dúvida, consultem um advogado.
DO DIREITO
DE PREFERÊNCIA
No caso de
venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em
pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em
igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do
negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de
comunicação inequívoca, que deverá conter todas as condições de negócio e, em
especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o
local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
O locatário
tem o prazo decadencial de 30 (trinta) dias para manifestar de modo inequívoco
sua aceitação da proposta.
DAS
BENFEITORIAS
Outra
questão muito comumente trazida à discussão em juízo diz respeito a obras
(benfeitorias) realizadas pelo locatário no imóvel locado.
A maioria
dos contratos de locação estabelece que qualquer modificação feita ao imóvel,
sem autorização por escrito do locador, se perderá em proveito deste, sem
direito a indenização ou retenção, ou deverá ser desfeita quando da entrega do
imóvel.
O Direito
classifica as benfeitorias como sendo necessárias, úteis ou voluptuárias.
Benfeitorias
necessárias – têm por
finalidade conservar, manter íntegro o imóvel ou impedir que ele se danifique,
se estrague ou se deteriore. (Ex.: infiltrações e vazamentos, substituição de
maçanetas e portas, conservação das louças e metais sanitários, etc.).
Benfeitorias
úteis – são aquelas que
aumentam ou facilitam o uso da coisa. (Ex.: ampliação de cômodos, tais como
cozinha, banheiro, quartos, etc.).
Distinguem-se,
desse modo, as benfeitorias úteis das necessárias pela sua causa final: as
primeiras têm por finalidade aumentar ou facilitar o uso do imóvel, com vista à
sua destinação e, as segundas, têm por finalidade manter o imóvel no estado
recebido e impedir que se danifique ou arruíne.
Benfeitorias
voluptuárias – são
destinadas ao mero deleite ou recreio, sem aumentar o uso habitual do bem,
ainda que o tornem mais agradável ou sejam de valor elevado. (Ex.: instalação
de aparelho de ar condicionado, construção de piscina/jardim, etc.).
Feita essa
distinção, não importa o que diga o contrato, toda e qualquer benfeitoria
necessária é indenizável. Isso decorre da própria Lei de Locações quando diz
que é dever do locador garantir o uso do imóvel, bem como mantê-lo em
condições, respondendo pelos seus vícios e defeitos. De modo que, ao realizar
benfeitorias necessárias, o locatário executa um desempenho que cabe ao
locador. O direito de retenção significa o direito conferido ao locatário de
não entregar o imóvel até que seja ressarcido pelas benfeitorias necessárias.
Já as
benfeitorias úteis somente geram ao locatário o direito de indenização e de
retenção, desde que tenham sido expressamente consentidas pelo locador, por
escrito.
As
benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, nem tão pouco geram direito à
retenção do imóvel devendo ser desfeitas por ocasião da entrega do imóvel,
desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel, caso em
que se incorporará a este.
DAS
GARANTIAS LOCATÍCIAS
No contrato
de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de
garantia:
- caução;
- fiança;
- seguro
de fiança locatícia;
- cessão
fiduciária de cotas de fundo de investimento.
É vedada,
sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo
contrato de locação.
A caução
pode ser oferecida em bens móveis ou imóveis. Se for dada sobre bens móveis,
deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos. Se for sobre bens
imóveis, deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
A caução em
dinheiro é o popular depósito e não poderá exceder o equivalente a três meses
de aluguel, devera ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em
beneficio do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do
levantamento da soma respectiva.
Não estando
a locação garantida por qualquer das modalidades previstas, o locador poderá exigir
do locatário o pagamento antecipado do aluguel.
PRAZO DA
LOCACÃO RESIDENCIAL
- quando
ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 (trinta)
meses;
- quando
ajustada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses.
Note-se que
no caso de haver locação verbal (sem contrato escrito) a lei considera
celebrada a locação por prazo inferior a trinta meses. Nesse caso, findo o
prazo, o locador somente poderá retomar o imóvel por mútuo acordo, em
decorrência de infração legal ou contratual, pela falta de pagamento do aluguel
e demais encargos, para a realização de obras urgentes determinadas pelo Poder
Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel
ou, podendo, ele se recuse a consenti-las, ou ainda quando a vigência
ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (denuncia vazia).
Nas locações
ajustadas por prazo igual ou superior a trinta meses, findo o prazo
determinado, o locatário deverá entregar o imóvel, independentemente de
notificação ou aviso, contudo, se continuar na posse do imóvel alugado por mais
trinta dias sem oposição do locador, presume a lei a prorrogação da locação por
prazo indeterminado, podendo o locador retomá-lo a qualquer tempo.
Em qualquer
dos casos, o prazo para desocupação do imóvel é de 30 (trinta) dias.
LOCAÇÃO NÃO
RESIDENCIAL
Nas locações
de imóveis destinados ao comércio, o prazo mínimo para sua celebração é de 5
(cinco) anos, findos os quais terá direito o locatário a renová-lo por igual
prazo. Esse direito somente pode ser exercido em juízo, através de ação
renovatória. Para tanto, deverá o locatário propor a ação dentro do intervalo
de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, antes da finalização
do prazo do contrato em vigor. Esse prazo é decadencial.
