II – A Propriedade Imobiliária no Brasil
1. Breve síntese histórica
A história do Direito Agrário no Brasil começa com o Tratado de Tordesilhas, assinado em 1494 pelo rei de Portugal (D. João) e pelos reis da Espanha (D. Fernado e D. Isabel).
Era uma vez, e essas duas Coroas assinaram um acordo dizendo que a partir daquela data, seria traçada uma linha imaginária, contando 370 léguas a oeste das Ilhas de Cabo Verde, e que todas as terras que fossem encontradas a margem direita pertenceria à Portugal, e as terras à esquerda pertenceriam à Espanha.
O grande ponto chave deste documento, é que como seis anos após a sua assinatura, o Brasil foi “descoberto” por Pedro Álvares Cabral, adquirindo assim para Portugal o domínio sobre as terras recém-encontradas. Embora a efetiva posse tenha sido apenas simbólica, já que a efetivação do direito real a propriedade sobre as terras descobertas, se deu com a homologação pelo papa Alexandre VI ao tratado de Tordesilhas, que, sendo a Igreja Católica, o maior instituto à época, garantia ao documento, validade jurídica.
Após a garantia do título de domínio sobre o território recém descoberto, a Coroa Portuguesa tratou de ocupar a nova terra, incumbindo para esta função Martin Afonso de Souza, nos idos de 1531, ficando este pobre infeliz a dura tarefa de colonizar o Brasil.
Por causa da grande extensão territorial do pedaço de chão encontrado, que o Governo português iniciou o processo de colonização doando em caráter irrevogável, ao seu colonizador – considerado o primeiro – uma “pequena” extensão de cem léguas de terras, através de uma carta datada de 1535. Esta “módica” doação é considerada uma das causas para o processo latifundizante do país a partir de sua colonização, para fazer uma noção é só pensar que cem léguas de sesmarias, naquela época, media nada menos do que 660 km. Essa medida, é claro, era apenas para na linha horizontal da costa marítima, pois conforme os termos da carta de doação, não havia limites para o interior. “Quanto puderem entrar”.
2. O regime sesmarial
Como forma de colonização, Portugal decidiu que o sistema de sesmarias seria o mais eficiente. Embora em Portugal o sistema havia sido praticado com sucesso, o mesmo não se deu aqui.
No Brasil o regime sesmarial possuía semelhanças com o instituto da enfiteuse, pois o que era transferida não era a propriedade, e sim, apenas o direito real de uso (domínio útil). Martin Afonso, recebeu do rei de Portugal a permissão de conceder terras (com apenas o direito de uso, impossibilitado de dispor sobre elas) às pessoas que com ele viessem e aqui quisessem viver e povoar, inclusive com a possibilidade de transmissão causa mortis. Mas tais direitos vinham com a cláusula de que poderiam ser revogados, e as terras dadas a outras pessoas, acaso o sesmeiro não as aproveitassem no prazo de dois anos.
Além desta cláusula, o sesmeiro ficava também obrigado a colonizar a terra, ter nela sua moradia habitual e cultura permanente (estes dois últimos institutos guardam particular semelhança com os requisitos para usucapião rural, art. 191 CF), demarcar os limites das respectivas áreas, submetendo-se a posterior confirmação, e ainda, pagar os tributos exigidos à época. Caso ocorresse do sesmeiro não cumprir suas obrigações, caía em comisso, tendo por efeito o retorno do imóvel ao patrimônio da Coroa portuguesa, para ser redistribuído a futuros interessados.
Contudo, o regime sesmarial deu terrivelmente errado. As terras ficavam por si só, e muitos concessionários, valendo-se da política de clientelismo vigorante desde aquela época, se tornaram inadimplentes. Tantos prejuízos que essa política adotada trouxe para a Coroa e o Brasil que, às vésperas da Independência, mais precisamente em 17 de julho de 1822, o regime sesmarial foi declarado extinto, ao passo que apenas foi editada uma legislação para regular a propriedade rural em 18 de novembro de 1850, 28 anos depois.
O período na demora da concepção legislativa causou a ocupação desenfreada e desordenada do vasto território nacional. Ocasionando o seguinte quadro:
• Proprietários legítimos, por títulos de sesmarias concedidas e confirmadas, com todas as obrigações adimplidas por sesmeiros.
• Possuidores de terras originárias de sesmarias, mas sem confirmação, por inadimplência das obrigações assumidas por sesmeiros (devedores que se aproveitaram da falta de cobrança e mantiveram suas terras).
• Possuidores sem nenhum título hábil adjacente (pessoas que chegaram e simplesmente tomaram “posse”).
• Terras devolutas, aquelas que, dadas em sesmarias, foram devolvidas, porque os sesmeiros caíram em comisso (os sesmeiros foram despossados de suas terras antes da revogação da lei por haverem caído em comisso, após a perda, as terras foram devolvidas e como depois logo a colônia se tornou nação, não houve a quem devolver – haverá explicações ainda neste capítulo).
A Lei 601 de 1850 – Lei de Terras – que veio a ser regulamentada pelo Decreto nº 1.318 de 30 de janeiro de 1854, demarcou, de uma vez por todas, a definição de qual terra era de direito público e qual de direito privado. A solução foi a seguinte:
• Todos aqueles que já possuíam concessão de domínio antes da extinção do instituto de sesmarias (proprietários legítimos), e que não caíram em comisso, foi confirmada a propriedade (lembrem-se que antes, no regime sesmarial, o sesmeiro apenas possuía o direito real de uso, ou seja, apenas possuíam o domínio útil da terra, não podendo dispor sobre ela). Com o advento da Lei 601 de 1850, a propriedade foi declarada aos antigos sesmeiros;
• Todos aqueles que possuíam a concessão na forma da lei vigente, e cumpriram todas as obrigações à elas inerentes (trabalhavam a terra, moravam nela...), ganharam a confirmação da propriedade;
• Aqueles que caíram em comisso, mas por ato discricionário do imperador (que concedeu à quase todo mundo), ganharam a propriedade;
• Todos que invadiram, posseiros que comprovassem a moradia ou exploração da terra, e que o imperador aceitasse o plano de viabilidade (que praticamente aceitou todos) converteram-se em domínio. Ou seja, ficariam em período de “teste”, até que fosse comprovado a exploração útil ou e decorrido o tempo necessário com a moradia, o concessionário detinha apenas a posse da terra, a ser convertida em propriedade;
• O resto, que não foram convertidas em propriedades privadas, tornaram-se terras públicas.
Terras Devolutas são todas as terras que foram convertidas em domínio privado, mas por não serem exploradas economicamente ou como moradia, foram devolvidas ao Estado. A idéia inspirada por Ruy Barbosa era que as terras devolutas seriam propriedade dos entes federados (estados) – idéia surgida após a Proclamação da República -, exceto aquelas reservadas à União por motivos de segurança nacional.
Observação: Não cabe usucapião de bem público (art. 191, Parágrafo Único CF) e das terras devolutas.
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