1- LOCAÇÃO
A locação consiste na entrega de um bem material móvel ou
imóvel por um lapso temporal determinado ou não, dado a partir de um consenso
entre as partes que dispõe este acordo em um contrato.
As partes que compõem o contrato locatício compreendem-se
em locador e locatário, o primeiro concede o uso e gozo do objeto, enquanto o
outro detém a obrigação de contraprestação onerosa, em relação àquele que loca
a coisa.
O ato de locar coisas se diferencia quanto aos costumes
presentes em cada nação. No Direito Romano esse está dividido em três formas distintas:
a locação de coisas, de serviço e de obras. Por outro lado no Direito
Germânico, a locação encontra-se disposta em arrendamento de uso e de desfrute.
No Direito Brasileiro a locação de coisas surge no Código Civil de 1916, é
especialmente tratada pela Lei de Luvas (Dec.24.150/34) e posteriormente pela
primeira Lei do Inquilinato em 1979(Lei nº 6.649/79), de forma que estas foram
revogadas, e então com um olhar jurisprudencial nas decisões que eram tomadas
nos tribunais é apresentada, entrando em vigor uma nova Lei do Inquilinato, a
Lei nº 8.245/1991.
1.2
Uso da Coisa
Quanto ao uso do imóvel locado, este terá que ser
utilizado tal qual está disposto em contrato, bem como manter a boa utilização
do imóvel. Uma vez sendo pactuado no contrato que o imóvel se destina a fins
residenciais não deverá ser utilizado para outra finalidade se não a de
moradia, o descumprimento deste dever do locatário resultará na resolução do
contrato.
2
- LEI DO INQUILINATO (nº 8.245/1991)
A Lei do Inquilinato entrou em vigor em 18 de outubro de
1991, diferente do que tratavam a Lei de Luvas direcionada a proteção dos
contratos de locação que estavam presentes imóveis destinados ao comércio e
indústria e da antiga Lei do Inquilinato que tratava apenas de prédios
residenciais, esta lei vem a englobar todos os imóveis urbanos dispostos que
estiverem sob locação, independente do fim que seja destinado, desde que
compreenda o uso licito do imóvel.
Baseada em contribuir para uma forma mais eficaz da
aplicação de seus artigos aos contratos de locação a Lei do Inquilinato de
1991, mostrou contribuição entre os seus efeitos numa desocupação mais célere
do imóvel, purgação de mora apenas uma vez a cada 24 meses, proteção do fiador
ao surgir a possibilidade da exoneração deste do contrato de locação, o
pagamento proporcional de multa compensatória, na sub-rogação do companheiro na
posição de locatário,e na
proporcionalidade do pagamento de multa penal.
Quanto aos procedimentos realizados para a locação a Lei
supracitada, adicionou novas liminares nas ações de despejo por falta de
pagamento e encargos, execução da sentença de despejo, na execução provisória
do despejo e na ação revisional de aluguel.
3 - ELEMENTOS DA LOCAÇÃO
No que tange aos elementos
do contrato de locação, tem-se, segundo Fiuza, a coisa (res), o preço (pretium) e
o consenso (consensus).
Em se tratando da coisa,
esta deve ser necessariamente infungível, pois quando se tratar de coisa
fungível fala-se em empréstimo e não locação. No entanto, na prática há coisas
que por sua natureza são fungíveis, mas convenciona-se torna-las infungíveis,
como por exemplo: DVD’s e outras mídias que são alugadas ao invés de
emprestadas.
Quanto ao preço, chamado de
aluguel ou renda, é a contra prestação do locatário, que pode ser tanto em
dinheiro como em outro bem. Essa contraprestação é certa e geralmente
vincula-se a variados índices que determinarão os reajustes, quando o período
de aluguel do imóvel for maior. Vale salientar que é proibida a vinculação a
reajustes com relação ao salário mínimo, às moedas estrangeiras e metais
preciosos. Vindo a ocorrer, a vinculação, a cláusula atinente ao reajuste será
anulada.
O pagamento se dá
periodicamente, ressalvando o que estiver disposto no contrato estipulado entre
as partes. Caso o contrato silencie quanto à periodicidade do pagamento, o
mesmo obedecerá aos costumes locais, que geralmente são de mês a mês. Esse
pagamento poderá ser feito tanto no domicílio do locatário como também no do
locador, conforme dispuser o contrato de locação. Entende-se que a falta de
pagamento da contra prestação implicará a deliberação do contrato e cobrança
jurídica por via de execução.
No que concerne ao consenso,
este é caracterizado pela manifestação da vontade das partes, em formular o
contrato de locação estipulando as condições que irão reger tal relação
contratual. Cujo cumprimento se dará pela entrega do bem por parte do locador e
o pagamento da contra prestação por parte do locatário, salvo disposição em
contrário. Logo o contrato deve ser oriundo do acordo espontâneo e
relativamente livre, entre o locador e o locatário.
4 - GARANTIAS LOCATÍCIAS
4.1 Das
Garantias do Locador
Para que se dê a certeza de recebimento dos alugueis
podem ser utilizados pelo locador na formulação das cláusulas contratuais,
formas de garantia deste recebimento, formas estas que mesmo apresentadas de
modos distintos não poderão ser utilizados de forma cumulativa na relação
contratual, o uso dessa tática pode resultar para o locador a nulidade.
Estão estabelecidos pela lei do inquilinato como
modalidade de garantias de pagamento: a fiança, o caução, o seguro-fiança e a
cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Vale ressaltar que as
garantias se estendem até o termino do contrato, mesmo este sendo prorrogado.
4.2
Caução de forma Tácita
A garantia por meio da caução pode se dar por meio de
bens móveis ou imóveis. Quando a garantia for dada em dinheiro, o valor não
deverá exceder o valor total equivalente a três meses de aluguel. O valor não
fica em poder do locador este deverá ser depositado em caderneta de poupança.
O dinheiro que for depositado servirá para que no fim do
contrato, se for associado ao locatário débitos inerentes a falta de pagamento
do aluguel ou para demais encargos. Se ao fim da locação o locatário
apresentar-se com todos os pagamentos em dia, este receberá o valor depositado.
Embora essa pratica ainda seja bastante utilizada, ela poderá vir a não ser
suficiente para o pagamento referente ao débito do locador.
4.3
Fiança
Entende-se como fiador aqueles que se responsabiliza
perante o locador pelo cumprimento das cláusulas contratuais pertencentes às
obrigações do locatário. Essa forma de garantia pode se dar de forma parcial quando
a responsabilidade do fiador se limita a um valor delimitado em contrato ou por
um período de tempo determinado, ou pode se dar de forma total quando abrange
todas as responsabilidades inerentes ao locatário, tendo este que, para
responder pela dúvida do locatário que desfazer de seus bens, abrangendo a sua
moradia.
Como as demais garantias, a fiança se estende até a
devolução do imóvel, porém quando estabelecido no contrato que a fiança será
prestada por tempo determinado, poderá encerrar antes da entrega das chaves do
locatário ao locador.
Poderá o fiador se eximir da garantia da relação
contratual, isso se dá nos casos em que ocorra sub-rogação ou de cessão, por
exemplo. Quando for realizado o ajuizamento da ação de cobrança, será
notificado ao fiador e não ao locatário, uma vez que este se responsabilizou
pelas atitudes tomadas por esse.
4.4
Seguro Fiança
Essa modalidade de garantia se mostra mais segura dentre
as apresentadas, porém ainda com pouca representatividade nos contratos de
locação de imóveis, mas com grandes avanços nesse meio.
O maior benefício desta garantia está no fato da dispensa
do fiador e pelo impacto causado pela retirada do dinheiro para realização do
depósito do caução. Com o seguro de fiança locatícia o locador transfere a
seguradora o trabalho e a responsabilidade pela aprovação do futuro inquilino.
O valor do seguro varia entre 2 vezes e meia o valor do
aluguel, podendo ser parcelado em até 12 vezes. É realizado para o período
mínimo de 1 ano, podendo ser renovado.
No entanto, mesmo sendo oferecida essa gama de garantias,
não poderá o locador, dispor de mais de uma caução (modalidade de garantia), o
fazendo estará tornando seu contrato nulo.
5 - CARACTERES JURÍDICOS
O contrato de locação se apresenta como:
a) Típico:
por estar regulamentado por lei específica, que delimita sua abrangência e
eficácia;
b) Puro:
por ser um contrato único;
c) Consensual:
considera-se o contrato perfeito e acabado quando há o consentimento das
partes;
d) Oneroso:
o uso e gozo se dão mediante contraprestação, ou comutativo, de modo que cada
uma das partes, desde o início do ajuste, pode avaliar a prestação que lhe será
fornecida;
e) Bilateral:
por representar, tanto para o locador quanto para o locatário, direitos e
obrigações determinadas no contrato;
f) Pré-estimado:
de modo que as partes já conhecem qual o resultado do contrato;
g) Execução
futura: uma vez que o contrato é realizado anteriormente a prestação efetiva.
h) Individual:
O que está convencionado no contrato só atingirá as partes que constituem o
contrato de locação.
i) Negociável:
visto que as partes podem acordar em respeito às cláusulas contratuais.
j) Impessoalidade:
não há especificidade quanto às partes, tanto o locador quanto o locatário,
quando estes se encontrarem impossibilitados de assumir o contrato, os
herdeiros, por exemplo, poderão se encarregar do mesmo. A morte de qualquer
contratante não extingue a locação.
6 - REQUISITOS
Os requisitos dividem-se em: objetivos, subjetivos e
formais.
Os objetivos referem-se aos bens que podem ser locados
para configurar um contrato de locação. Isto é a coisa.
Já os requisitos subjetivos dizem respeito a pessoa do
locador e do locatário, nessa relação o primeiro preenche o campo passivo, o
qual precisa ser solicitado, enquanto que o locatário é o sujeito ativo, que é
quem provoca o sujeito passivo da relação.
Não se deve confundir locador com proprietário, o locador
não será necessariamente o proprietário do imóvel, podendo ser aquele um
sublocador ou imobiliário. Para ser sujeito passivo basta a capacidade
genérica, ou seja, quem possui o uso, a tutoria do bem poderá locá-lo, exemplo
disso é o administrador de massa falida, em casos de sublocação, etc. Para ser
locatário, inquilino ou arrendatário (sujeito ativo) basta tão somente
capacidade genérica também.
Quanto ao requisito formal não há um caráter solene e
específico para se dar o contrato de locação, este pode ocorrer de forma
escrita ou averbada. Quando escrito deverá ser registrado em órgão competente
específico para o objeto a ser locado. O contrato ainda pode ocorrer de forma
tácita, quando dado o termo final do contrato o locador se mantém silente
quanto a isto, de forma que o locatário vem a permanecer no imóvel.
7 - PRAZOS
A locação está caracterizada por um contrato temporário.
Na locação por tempo determinado, a mais utilizada, tem estipulado o termo
final, que com o advento tem-se a extinção do contrato, permitida a renovação.
A prorrogação compulsória converte o contrato por tempo determinado em relação
jurídica por tempo indeterminado. A resilição ante tempus obriga o autor a pagamento de perdas e danos, fixado no
contrato.
A locação indeterminada está caracterizada pela
indeterminação do prazo, acordado entre as partes ou por imposição legal em
casos de prorrogação compulsória. O ponto negativo se dá pela extinção do
contrato a qualquer tempo, tanto pelo locador quanto pelo locatário. Poderá
ocorrer a resilição unilateral
8 OBRIGAÇÕES
Poderão ser causas de turbação do direito do locatário:
fatos pessoais, fatos de terceiros e vícios da coisa (GOMES, 2009).
Quanto às obrigações do locador, segundo Fiuza (2012),
pode-se dizer que estas se dividem em: entrega, manutenção e garantia. Na
entrega o locador deverá entregar a coisa ao locatário, para seu uso e gozo a
que se destina. Isso se refere também a acessórios que ao imóvel estejam atrelados,
desde que expressamente em contrato, esta disposição não venha descrita em
contrário.
Com relação à manutenção, o locador deverá manter seu bem
em boas condições para que o locatário a utilize da melhor maneira. De forma
que qualquer problema referente a estrutura do imóvel, sua conservação e
reparação siga a encargo do locador, porém em algumas situações, quando
previstas em contrato, caberá ao locatário realizar a manutenção da coisa.
A garantia estabelece que o locador deva garantir ao
locatário o uso tranquilo do imóvel sem que cause divergências durante o que
ocorrer no contrato. Para que se dê de forma pacífica o locador deverá entregar
o bem sem que nenhum problema de locações anteriores. A garantia abrange vícios
redibitórios: perdas e danos na locação, evicção, locador e o Estado (cabe ao
locador não dispor para o locatário as ações movidas pelo Estado, respondendo pelas
mesmas).
Ele deverá pagar os impostos incidentes no imóvel, taxas
e despesas de intermediação ou administração imobiliária – os impostos e taxas quando
em contrato poderão ser transferidos para o locatário.
No que tange às obrigações do locatário, o mesmo deverá
cuidar da coisa como se sua fosse, e pagar pelo imóvel.
Pode haver situações em que há a pluralidade de locadores
ou de locatários, neste caso o tipo de locação é solidária, de modo que as
obrigações e deveres inerentes a locação do imóvel se estenderão aos
demais participantes do contrato, os
entes familiares que se encontram residentes no imóvel são os chamados sublocatários.
Se o locatário fizer construções ou plantações sem autorização do locador,
expressa ou tácita, poderá ser constrangido a repor a coisa no estado anterior
e a pagar os prejuízos, pois terá agido de má fé, em se tratando de boa fé o
locador deverá restituir o locatário, porém este não terá direito à construção
ou plantação.
Ainda em Fiuza, apud.
Gabba (2012), “o que para o locatário é direito, para o locador é dever”.
8.1
Cessão e Sublocação
A cessão ocorre quando o contrato de locação é cedido para
outro locatário desde que haja total consentimento do locador. Neste sentido é
transferido para o cedido todas as obrigações e direito contratuais que
anteriormente seriam do locatário inicial.
Não se deve confundir cessão com sublocação, uma vez que
nesta mesmo havendo outros responsáveis pelas disposições contratuais o
locatário não se liberta do contrato, continuando responsável por ele, mesmo
transferindo a um terceiro a utilização da locação.
8.2
Cessação
A cessação do contrato se dá por algumas especialidades
que serão descritas, porém de uma forma geral, esta ocorre seguindo os modos a
que se dá a extinção do contrato de locação. Essas particularidades estão
direcionadas aos imóveis residenciais urbanos. Podemos destacar então que a
cessação contratual de locação acontece como descrito por Gomes (2009), quando
da presença do poder público através do obrigatório e geral poder de apreciação
do juiz na resolução do contrato, a dificuldade da retomada em razão dos
obstáculos criados para a denúncia do contrato pelo locador.
Nos casos de cessação em ação de despejo, esta pode
ocorrer por duas formas: quando o direito do locatário sucumbir diante da
necessidade do locador, pedindo a retomado do imóvel, ou quando o locatário
infringe o contrato, gerando então a rescisão do mesmo, que se dá unicamente
através de justa causa.
9 - EXTINÇÃO DO CONTRATO
Em outras situações, podemos exemplificar como formas de
extinção de contrato, pelo implemento da condição, pela alienação do objeto e
pela morte das partes e pelo fim do prazo contratual.
Com o fim do prazo contratual, virá a extinção do
contrato, porém, em casos que o inquilino permaneça no imóvel, o contrato que
tinha seu lapso temporal se prorroga automaticamente permanecendo suas
cláusulas sem sofrerem modificações. O locador poderá realizar a resilição
unilateral, que consiste no pedido de requisição do imóvel quando achar
necessário sem exposição de motivos.
Quando se tratar de fiadores, como previsto na lei der
inquilinato, a fiança renova-se automaticamente, porém se por vontade do
fiador, este poderá eximir-se da fiança, permanecendo nesse papel por 120 dias
após seu desligamento do contrato de locação.
Não poderá o locador antes do vencimento: por fim ao
contrato sem motivo aparente sob sanção de indenização, baseado nos prejuízos,
de pedir restituição do locatário sem justa causa, com perdas e danos. Ao se
falar de implemento a condição, entende-se que a locação se encerra no momento
em que a condição imposta efetiva.
Quanto à alienação do objeto que esteja sob locação, o
contrato poderá extinguir-se no momento que se dê a negociação, cabendo ao
terceiro resolver a questão levantada. Poderá já no contrato de locação vir
estabelecido o papel do terceiro adquirente, dispondo que dada a alienação do
imóvel a locação permaneça.
Para que essa imposição em cláusula contratual seja
válida no contrato terá que ser averbado no registro de imóveis. Quando esta
cláusula não está presente, o locatário pode rá permanecer no imóvel por 90
dias a partir da notificação. Poderá ainda, entre locador e locatário ser
mantida no contrato uma cláusula de não alienação do imóvel enquanto perdurar a
locação, caso contrário o locatário será ressarcido por perdas e danos.
Quando se dá a morte do locatário não há extinção do
contrato, de forma que este continua o prazo estabelecido no contrato, baseado
na impessoalidade do contrato de locação. Que se aplica também em casos de
separação, divórcio ou dissolução de união estável.
Finalmente, decretada a falência do locador não se
resolve o contrato, se ocorre com o locatário, o contrato poderá ser denunciado
a qualquer tempo pelo administrado judicial.
10 - AÇÃO DE DESPEJO
A ação de despejo se dá por duas formas: o despejo
motivado (denúncia cheia) e o despejo imotivado (denúncia vazia).
Despejo motivado: quando necessitar da apresentação de
motivos para pedir o imóvel. Nesse caso o imóvel poderá ser tomado:
a) Quando
houver mútuo acordo;
b) Quando
houver sido realizada alguma infração legal ou contratual, em virtude da falta
de pagamento do aluguel e de encargos, em situação que sejam necessárias obras
urgentes determinadas pelo Poder Público;
c) Quando
se extingue alguma garantia seja o fiador, o caução ou seguro-fiança, tendo o
locatário 30 dias para deixar o imóvel após ser notificado;
d) Quando
pedido para uso próprio, neste caso o morador, seu cônjuge, descendente ou
ascendente terão que ocupar o imóvel em até 180 dias, sob pena de indenização e
por fim quando o imóvel for demolido cai para edificação determinada pelo Poder
Público, com até 60 dias para a realização da finalidade pretendida, sob pena
de indenização.
Quando se fala em locação residencial o locatário pode
concordar com despejo e pedir 6 meses para a desocupação, sendo atendido pelo
juiz.
Por outro lado há situações em que o locador não é
obrigado a apresentar justificativa para o despejo, neste caso falamos de
despejo imotivado, constituem essa espécie os casos em que se finda o termo,
nos contratos de locação residencial escritos ou verbais, se a vigência
ininterrupta da locação ultrapassar 5 anos, quando a locação para temporada
ultrapassar 30 meses, em contratos de locação residencial por prazo
indeterminado e nos casos em que o contrato anteceder a lei do inquilinato de
1991.
Quando se dá a ação de despejo o locatário poderá
recorrer da sentença, no entanto, enquanto durar o processo este aguardará a
sentença fora do imóvel.
10.1
Prazo para despejo
De maneira geral o prazo para que se dê a desocupação é
de 30 dias. Nos casos em que entre a citação e a sentença decorrem 4 meses, o
prazo será de 15 dias, se a ação tiver
sido motivada por inadimplemento ou denúncia vazia em contratos escritos com
prazo superior a 30 dias.
10.2
Sanções
Entre as sanções que não estão expressas no contrato,
porém previstas em lei e inerentes ao locatário e locador, estão: resolução de
contrato, execução compulsória, perdas e danos, suspensão do pagamento de
alugueis, despejo do locatário e realização das garantias.
11 - OUTRAS AÇÕES
11.1
Ação de Consignação de Pagamento
Ocorre quando o locatário quiser realizar um pagamento,
seja aluguel ou outro encargo, e o locador estiver impossibilitado ou não
quiser receber.
11.2
Ação Revisional de alugueis
Consiste no reajuste do valor do aluguel. Pode ser
proposto tanto pelo locador a fim de corrigir valores inflacionários ou pelo
locatário quando propões a diminuição do valor em questão. Ao se dar o
andamento da ação revisional, que ocorrerá pelo rito sumário, o juiz irá fixar
um valor provisório, que será pago até se efetivar o acordo entre as partes.
11.3
Ação Renovatória
Aplica-se a imóveis locados para fins lucrativos. Nesse
caso o locatário faz o pedido judicial para que se dê a renovação do contrato
por igual período estabelecido no contrato inicial.
Para que o juiz venha a conceder o que lhe é pedido é
necessário que o contrato seja escrito e nele esteja estipulado o período de 5
anos, que o locador trabalhe no ramo por pelo menos 3 anos e o locador deverá
intentar a ação no primeiro semestre do 5º ano de locação, de forma que esse
terá prazo de 6 meses para a ação ser concluída, uma vez que o locatário
perderá o direito de renovação, visto que se trata de prazo decadencial.
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