O contrato preliminar é forma de se
vincular juridicamente, pois ambas as partes se obrigam a formar o futuro
contrato. É diferente da negociação preliminar.
O contrato preliminar deve ter todas as informações e requisitos necessários
essenciais ao contrato futuro. Art. 462.
Obs:Primeiro diferenciar contrato cm negociação preliminar.
Negociação não tem vínculo e o contrato preliminar tem vinculo.
O contrato de bem imóvel e a escritura e a transferência e a ass no registro de
imóveis,
Escritura de compra e venda e um contrato .
Devemos classificar os contratos preliminares de acordo com a sua:
Exigibilidade e Pode ser unilateral ou bilateral
Unilateral e A faculdade de exigir o cumprimento reserva-se única e
exclusivamente a uma das partes, sendo que a outra contrai uma obrigação cujo
adimplemento fica subordinado à vontade da que pode exigi-lo.Ex.: promessa de
doação
Bilateral e Cada parte pode exigir da
outra a execução do contrato que projetaram. Ex.: promessa de venda - tanto o
promitente vendedor, quanto o promitente comprador podem exigir a realização do
negócio jurídico prometido, a saber, a venda do bem.
Retratabilidade
Onerosidade
A promessa pode ser onerosa
ou gratuita, pois nada impede que se pactue o pagamento de uma retribuição (um
prêmio, por exemplo), como contraprestação ao exercício do direito potestativo
de realização do contrato (nas promessas unilaterais) ou ao exercício do
direito subjetivo de exigir a contratação (nos pré-contratos bilaterais).
Não cumprimento do contrato preliminar e Art. 463
Suprimento da vontade e Art. 464
Impossível ou Cumprimento Posterior = Perdas e Danos
- Possível com Cumprimento Posterior: Tutela Específica + Perdas e Danos (até a
efetivação da tutela) OU Perdas e Danos (se o autor não tiver mais interesse na
obrigação específica de fazer)
VALIDADE DO CONTRATO
O contrato, como todo negócio jurídico, requer, no momento da sua formação, a
conjunção de determinados elementos.
São eles responsáveis pela válida formação do contrato.
Para qualquer negócio jurídico ser válido, é necessário (Art. 104)
CAPACIDADE DAS PARTES e Arts. 3O ,4º ,5º A capacidade das partes é
indispensável à formação válida do contrato. Assim, os absolutamente incapazes
deverão ser representados por seus pais, tutores ou curadores e os
relativamente incapazes deverão ser assistidos por quem a lei determinar.
Art. 105. A incapacidade relativa de uma das partes não pode ser invocada pela
outra em benefício próprio, nem aproveita aos co-interessados capazes, salvo
se, neste caso, for indivisível o objeto do direito ou da obrigação comum.
Há determinados contratos que exigem, além da capacidade comum a todos os atos
jurídicos, uma capacidade especial conhecida por legitimação e decorre da
relação pessoal do sujeito com o objeto contratual. Art. 1.647.
Objeto lícito
O contrato exige, ainda, que o objeto seja conforme a lei, aos bons costumes, à
ordem pública e a moral, ou seja, em uma palavra, lícito. Art. 113.
A impossibilidade (física ou jurídica) só invalida o contrato se for absoluta
ou não cessando antes de realizada a condição. Se for relativa, não constitui
obstáculo ao negócio jurídico. Art. 106
Forma prescrita ou não defesa em lei
Nos contratos vigora o princípio da forma livre. Os contratos formais ou
solenes constituem exceção.
A forma tem relevância jurídica somente quando exigida para a perfeição do
contrato. Art. 107. Art. 108. Art. 109.
Consentimento
A declaração de vontade pode ser tácita, quando a lei não exigir que seja
expressa, desde que se evidencie inequivocamente de um ato, positivo e
induvidoso, do contraente a manifestação do seu querer, pois não teria sido praticado,
sem o ânimo de aceitar o contrato. Exemplos que o silêncio possui efeitos de
declaração de vontade: Art. 111. Art. 539.
UNILATERAL E BILATERAL e Todo contrato é sempre bilateral quanto às partes (no
mínimo duas partes)
Quanto aos efeitos pode ser:
BILATERAL eTambém conhecido como sinalagmático.Cria direitos e deveres
equivalentes para ambas as partes.
Exemplos:Compra e venda, pois o comprador tem o dever de dar o dinheiro e o
direito de exigir a coisa, enquanto o vendedor tem a obrigação de dar a coisa e
o direito de exigir o dinheiro; Locação, pois o locador tem a obrigação de
transferir a posse do imóvel e o inquilino tem a obrigação de pagar o aluguel.
UNILATERAL ecria direito para uma das partes e apenas obrigação para a outra;
uma das partes será só credora e a outra só devedora.
Exemplos: doação, pois só o doador tem a obrigação de dar e o donatário apenas
o direito de exigir a coisa, sem nenhuma prestação em troca. Empréstimo e
fiança
OBS:Não confundir negócio jurídico bilateral/unilateral com contrato
bilateral/unilateral:
- Negócio Jurídico Unilateral – apenas uma manifestação de vontade (ex.:
renúncia, testamento, promessa de recompensa, etc.).
- Negócio Jurídico Bilateral – duas manifestações de vontade (ex.: perdão – ele
precisa ser aceito para valer; todos os contratos de uma forma em geral; o
casamento, etc.).
- Contrato Unilateral: duas vontades, mas apenas uma se obriga (ex.: doação
pura e simples, comodato, etc.).
- Contrato Bilateral: duas vontades – ônus e vantagens recíprocas (ex.: compra
e venda, locação, etc.).
ONEROSOS E GRATUITOS
Contratos onerosos e ambas as partes têm vantagem
e proveito econômico, ex: os contratos bilaterais, onde ambas as partes ganham
e perdem.
Contratos gratuitos esão aqueles que oneram somente uma das partes,
proporcionando à outra uma vantagem, sem qualquer contraprestação (ex: doação
pura e simples, depósito, comodato, etc.)
OBS: Em regra, os contratos onerosos são bilaterais e os gratuitos são
unilaterais.
Porém pode haver contrato unilateral e oneroso quando existe uma
contraprestação da outra parte.
Ex1: A doa uma fazenda a B com o ônus de construir uma escola para as crianças
carentes da região.
Ex2: mútuo sujeito a juros. Além da obrigação de restituir a quantia emprestada
(contrato unilateral), deve-se pagar juros (contrato oneroso).
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