DIREITO CIVIL - DOS DEVERES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO

A lei de locações arrola diversas situações que constituem obrigações a serem cumpridas tanto pelo locador quanto pelo locatário e não sei se é conveniente mencionar cada uma delas.

Algumas são óbvias, como a obrigação do locador entregar o imóvel ao locatário em estado de servir ao uso a que é destinado e de responder por vícios ou defeitos pré existentes, bem como fornecer recibo discriminado das importâncias pagas pelo locatário.

O locatário, por sua vez, é obrigado a conservar o imóvel e a devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu, bem como a pagar o aluguel e os encargos da locação em dia.

Por encargos da locação deve-se entender tanto as despesas legalmente exigíveis, quanto aquelas contratualmente pactuadas. Legalmente exigíveis são as despesas de água e esgoto, luz e gás (quando houver) e cotas de condomínio (se houver). Todavia, o contrato de locação pode transferir ao locatário (o que geralmente se faz) outros encargos, que normalmente caberiam ao locador, e que são elas: impostos e taxas que incidam sobre o imóvel e seguro complementar contra incêndio.

O problema começa quando fala a lei em despesas ordinárias e despesas extraordinárias de condomínio. As despesas extraordinárias são de responsabilidade do locador e as despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário.

O parágrafo único, do artigo 22, da Lei de Locações define quais são as despesas extraordinárias de condomínio.

Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

• obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
• pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
• obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
• indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
• instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
• despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
• constituição de fundo de reserva.

O parágrafo 1º., do artigo 23, da Lei de Locações define quais são as despesas ordinárias de condomínio que obrigam ao locatário.

Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

• salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
• consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
• limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
• manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
• manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
• manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
• pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
• rateios de saldo devedor, salvo se referente a período anterior ao início da locação;
• reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Por isso é muito importante que o locatário leia atentamente ao contrato, especialmente naquilo que se refere ao cumprimento das obrigações condominiais, e que fique muito atento ao receber do condomínio em que reside a relação das despesas efetuadas, pois às vezes é muito difícil determinar o quê é despesa extraordinária e o quê é despesa ordinária.

Locações são contratos que vigem por períodos longos de tempo e como há uma prescrição de três anos para requerer devolução daquilo que tenha eventualmente sido pago de maneira indevida, tanto locador quanto locatário podem perder a oportunidade de haver o dinheiro de volta daquele que efetivamente detinha a responsabilidade de seu pagamento. Na dúvida, consultem um advogado.

DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de comunicação inequívoca, que deverá conter todas as condições de negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

O locatário tem o prazo decadencial de 30 (trinta) dias para manifestar de modo inequívoco sua aceitação da proposta.

DAS BENFEITORIAS

Outra questão muito comumente trazida à discussão em juízo diz respeito a obras (benfeitorias) realizadas pelo locatário no imóvel locado.

A maioria dos contratos de locação estabelece que qualquer modificação feita ao imóvel, sem autorização por escrito do locador, se perderá em proveito deste, sem direito a indenização ou retenção, ou deverá ser desfeita quando da entrega do imóvel.

O Direito classifica as benfeitorias como sendo necessárias, úteis ou voluptuárias.

Benfeitorias necessárias – têm por finalidade conservar, manter íntegro o imóvel ou impedir que ele se danifique, se estrague ou se deteriore. (Ex.: infiltrações e vazamentos, substituição de maçanetas e portas, conservação das louças e metais sanitários, etc.).

Benfeitorias úteis – são aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa. (Ex.: ampliação de cômodos, tais como cozinha, banheiro, quartos, etc.).

Distinguem-se, desse modo, as benfeitorias úteis das necessárias pela sua causa final: as primeiras têm por finalidade aumentar ou facilitar o uso do imóvel, com vista à sua destinação e, as segundas, têm por finalidade manter o imóvel no estado recebido e impedir que se danifique ou arruíne.

Benfeitorias voluptuárias – são destinadas ao mero deleite ou recreio, sem aumentar o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de valor elevado. (Ex.: instalação de aparelho de ar condicionado, construção de piscina/jardim, etc.).

Feita essa distinção, não importa o que diga o contrato, toda e qualquer benfeitoria necessária é indenizável. Isso decorre da própria Lei de Locações quando diz que é dever do locador garantir o uso do imóvel, bem como mantê-lo em condições, respondendo pelos seus vícios e defeitos. De modo que, ao realizar benfeitorias necessárias, o locatário executa um desempenho que cabe ao locador. O direito de retenção significa o direito conferido ao locatário de não entregar o imóvel até que seja ressarcido pelas benfeitorias necessárias.

Já as benfeitorias úteis somente geram ao locatário o direito de indenização e de retenção, desde que tenham sido expressamente consentidas pelo locador, por escrito.

As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, nem tão pouco geram direito à retenção do imóvel devendo ser desfeitas por ocasião da entrega do imóvel, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel, caso em que se incorporará a este.

DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS

No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

• caução;
• fiança;
• seguro de fiança locatícia;
• cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento.

É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

A caução pode ser oferecida em bens móveis ou imóveis. Se for dada sobre bens móveis, deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos. Se for sobre bens imóveis, deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

A caução em dinheiro é o popular depósito e não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, devera ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em beneficio do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades previstas, o locador poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel.

PRAZO DA LOCACÃO RESIDENCIAL

• quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 (trinta) meses;
• quando ajustada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses.

Note-se que no caso de haver locação verbal (sem contrato escrito) a lei considera celebrada a locação por prazo inferior a trinta meses. Nesse caso, findo o prazo, o locador somente poderá retomar o imóvel por mútuo acordo, em decorrência de infração legal ou contratual, pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos, para a realização de obras urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las, ou ainda quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (denuncia vazia).

Nas locações ajustadas por prazo igual ou superior a trinta meses, findo o prazo determinado, o locatário deverá entregar o imóvel, independentemente de notificação ou aviso, contudo, se continuar na posse do imóvel alugado por mais trinta dias sem oposição do locador, presume a lei a prorrogação da locação por prazo indeterminado, podendo o locador retomá-lo a qualquer tempo.

Em qualquer dos casos, o prazo para desocupação do imóvel é de 30 (trinta) dias.

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o prazo mínimo para sua celebração é de 5 (cinco) anos, findos os quais terá direito o locatário a renová-lo por igual prazo. Esse direito somente pode ser exercido em juízo, através de ação renovatória. Para tanto, deverá o locatário propor a ação dentro do intervalo de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, antes da finalização do prazo do contrato em vigor. Esse prazo é decadencial.