DIREITO CIVIL - Locações de Imóveis Urbanos

Regulam-se as locações de imóveis urbanos pela Lei n^o. 8.245, promulgada em 18 de outubro de 1991, alterada pela Lei n^o. 12.112, de 09/12/2009.

Esta lei NÃO se aplica:

• aos imóveis de propriedade da União, do Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
• às vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
• aos espaços destinados à publicidade;
• aos apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.

O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, mas, se igual ou superior a dez anos, sendo ambos os contratantes ou apenas um deles casado, dependerá da concordância do cônjuge.

Seja qual for o fundamento para o término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Para que fique claro: locador é o proprietário, usufrutuário, comodatário ou possuidor e locatário é o inquilino, aquele que aluga o imóvel para a residência sua e de sua família, ou o espaço comercial para o desenvolvimento de atividade comercial ou empresária.

Assim, a lei de locações compreende a locação de imóveis urbanos para fins residenciais ou comerciais.

Não vê a lei a possibilidade de coexistirem os dois tipos de locação em um mesmo contrato; a locação somente poderá ser para fins residenciais ou para fins comerciais. Tanto assim é que constitui justa causa para rescisão (desfazimento) do contrato de locação a alteração de sua finalidade.

Muito se vê na prática forense a situação de pessoas que utilizam suas residências alugadas para explorar atividade comercial, como, por exemplo, cozinha, confecção, cabeleireiro/manicure, mecânica de automóveis e até mesmo representações comerciais. Essa prática pode dar ensejo à rescisão do contrato de locação e a retomada do imóvel pelo locador.

Outra situação muito comum diz respeito à formalização da locação e com isso quero me referir à existência e validade da locação realizada sem contrato escrito. Muitas pessoas acham que, por não terem um contrato por escrito, não têm uma locação. Isso não é verdade. Aliás, não é verdade em contrato algum. Qualquer acordo de vontades feito por pessoas maiores e capazes sobre qualquer objeto lícito é válido e se torna rigorosamente um contrato, seja ou não escrito. Para ilustrar essa idéia, o melhor exemplo que posso oferecer é o contrato de transporte: cada vez que alguém pega um ônibus, trem, metrô ou táxi, está celebrando e efetivamente realizando um contrato, no caso, de transporte. E nada foi assinado. Todas as cláusulas e condições são presumidas pela lei. Paga-se para ir do ponto “X” ao ponto “Y” por certa quantia.

Funciona do mesmo jeito para a locação que não tenha contrato escrito (chamada verbal); presume-se que as condições da locação estão restritas a certas disposições mínimas exigíveis que a própria lei de locações determina. Dessa forma – regra geral de todo e qualquer contrato -, tudo o que não for proibido, é permitido. Para proibir, é preciso estar escrito, seja em um contrato ou na própria lei.

Morrendo o locador, a locação transmite-se aos seus herdeiros. Essa é uma regra especial. Ordinariamente, ao morrer um dos contratantes, o contrato se extingue, a menos que haja disposição no próprio contrato que estipule a continuidade pelos herdeiros. A lei de locações dispõe que não há rompimento da locação pela morte do locador e que o contrato continua valendo em todos os termos para os herdeiros dele.

Morrendo o locatário (inquilino), ficarão sub-rogados (sub-rogação = substituição) nos direitos e obrigações, na seguinte ordem, as pessoas indicadas:

• na locação residencial: o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel;
• na locação não residencial: o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Nos casos de separação de fato, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

É livre a convenção do valor do aluguel, mas, é vedada a estipulação em moeda estrangeira, sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Também é lícito inserir ou modificar cláusulas de reajuste e, caso não haja estipulação contratual nesse sentido, o índice atualmente utilizado é do IGP-M acumulado dos últimos 12 meses.

Se decorridos três anos de vigência, ou do acordo anteriormente realizado, não houver entendimento entre locador e locatário sobre o valor do reajuste, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.